2020年江苏房地产业表现超预期 商品房销售面积增10.4%

2020年楼市表现如何？住房和城乡建设部部长王蒙徽这样评价：“总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。”统计显示，2020年，全国房地产开发投资额、商品房销售面积比上年分别增长7%、2.6%；江苏这两项指标增速分别为9.7%、10.4%，明显快于全国平均水平。江苏和广东，一个连续两年摘得全国商品房销售面积桂冠，一个连续六年稳居全国房地产开发投资额第一。

和上年相比，全国房地产开发投资额增速下降2.9个百分点，商品房销售面积增速回升2.7个百分点；江苏两项指标增速分别比上年提高0.3个、6.8个百分点。至于房价，易居房地产研究院的研究报告显示，全国100个城市新建商品住宅成交均价同比上涨10.8%。可以说，在坚持“房住不炒”、各地调控频繁的行业背景下，特别是在遭受新冠肺炎疫情的严重冲击下，全国楼市表现超预期，对经济稳增长发挥了关键作用，但热点大城市热点板块“一房难求”同时存在，楼市供需结构性矛盾突出。

经济恢复的“关键先生”

在拉动经济增长的“三驾马车”中，固定资产投资发挥着关键作用。而无论从房地产投资在固定资产投资中的分量衡量，还是从商品房销售对家装、家电等行业消费的连锁影响考察，楼市投资与销售至今仍是经济稳增长的“关键先生”。

春节期间，记者路过南京市孝陵卫一条巷子，朝南百十米长的街面有24家商户，其中房地产中介就有4家，数量仅次于经营吃食的5家。在居民家门口寸土寸金的商业布局中，一辈子打不了几次交道的房地产中介，居然已和“吃”这样的日常刚需“地位”相当，可见去年房地产中介的日子不错，楼市温度不低。

“开发投资增速稳步回升，销售逐月回暖”，这是省统计局房地产业年度分析报告对江苏楼市的“评语”。

去年1-5月份，全省房地产开发投资增速首次由负转正，“负转正”时间早于固定资产投资6个月，后者在年底才浮出水面，全年微增0.3%。

2020年，民间投资占江苏固定资产投资比重达68.8%。同期数据显示，江苏民间固定资产投资同比下降0.8个百分点，但民间房地产开发投资增长12.5%，拉动民间投资增长4.1个百分点。

苏州是江苏固定资产投资和房地产开发投资第一大市，2020年，全市房地产开发投资占其固定资产投资的比重为51.2%，超“半壁江山”。南京市这一比重为48.6%。在投资调结构中，房地产开发投资固然是被优化的对象，但作为支柱产业之一，其现实地位和影响仍不容忽视。

从房地产开发投资额来看，苏南总量仍最大。2020年，苏南地区房地产开发投资同比增长3.3%，增速低于苏中的32%和苏北的12.6%，占全省比重由2019年的65.3%下降到61.5%。

投资活跃的同时，销售也不错。2020年，江苏商品房销售15427万平方米，其中，住宅13856万平方米，按100平方米/套计，相当于卖了近139万套房。江苏房地产开发投资占全国的9.3%，商品房销售面积占8.8%，相当于全国每卖出11套房，起码有一套在江苏。自2015年起，江苏商品房年销售面积连续6年超亿平方米，2020年创出历史新高。

全省13个设区市中，苏州市以2192万平方米的绝对量排在全省销售面积首位，紧随其后的是南通（2000万平方米）、徐州（1658万平方米）。

“白银时代”的成色不低

3年前，万科集团董事会主席郁亮认为目前中国房地产市场还处于白银时代，并解释说：“当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。”2020年超预期的楼市表现，展现的正是“白银”不低的成色。

2020年，热点大城市热点板块“一房难求”的新闻不时刺激着公众眼球：上海一位博士4次参与摇号失败，买不到房，情急之下给市领导致信提建议；南京一套700万的河西房，一位市民经过一年9次摇号才中签，还称自己是“幸运儿”。

作为“准一线城市”，2020年，诸多发展利好“加身”的南京累计成交新房8.6万套、二手房12万套，双双创下近4年来的新高。上海市新房成交面积、二手住房成交套数也都创出近4年来新高。同样创出近4年来新高，这应该不是巧合。

当然，在楼市“白银时代”，房地产行业整体快速扩张和市场单边快速上涨都已结束，取而代之的是结构性供需矛盾，热点城市和非热点城市、城市的热点板块与非热点板块冷热不均现象普遍存在。

城市群和都市圈建设，加速了人口往经济发达区域流动的进程，在人口增长趋势放缓的背景下，不同城市的楼市温度因“人”而异实属正常。旧换新、小换大、农村迁居城市、小城市迁居大城市，居民改善居住条件得偿所愿的前提条件是足够有钱，这首先取决于地方经济发展水平。

2020年，江苏楼市的“温度”不低，个中缘由有两点很重要：一是全省不同区域以及城乡的协调发展更均衡，二是“十三五”时期江苏快速补上了高铁建设的短板，提升了商品房的区位价值。2020年江苏城镇化率达72%，较上年提高1.4个百分点，越来越多的农民变为市民，充实了楼市购买力。而居民买房无论是出于自住消费还是投资增值，“区位”“地段”都是王道，交通便利性无疑成为“区位”“地段”优势的关键要素之一。

“十三五”时期，江苏人傲娇的发展成绩之一，就是五年建成了“高铁大省”，苏南沿江、苏中、苏北地区均进入上海1-2小时都市圈。难怪2020年南通楼市格外火热，全市商品房销售面积增长14.6%，商品房销售额增长16.6%，房地产开发投资增长37.5%。要知道，南通的常住人口、GDP规模均排在全省第四位，但去年商品房销售居然“卖”过了省会南京，显然，交通条件改善进而提升经济区位优势，成为南通楼市吸引力增强的重要“得分”项。

“有形之手”摁住暴涨风险

价随量升，是市场正常现象，何况住房本身兼有投资属性。但，商品房尤其是商品住宅又是特殊的，“居者有其屋”的基本民生需求决定了房子是用来住的，而不是用来炒的，调控房价涨幅如同调控物价涨幅，均因涉及基本民生而尤为必要。所以，不必讳言房价上涨，应警觉的是房价过快上涨，尤其是投资、投机性需求造成的房价虚涨，政府“有形之手”调控发力点也在于此。

2020年，全国商品房销售额增长8.7%，快于销售面积增速6.1个百分点，这多出来的6.1个百分点无疑和房价上涨紧密关联。

2020年12月，纳入国家统计局70个大中城市房价统计的江苏4市新建商品住宅价格同比涨幅为：徐州上涨10%，扬州上涨6.6%，无锡上涨6.3%，南京上涨4.9%。单看去年数据，江苏这4个城市房价涨幅不仅大大超过物价平均涨幅，也让居民收入增速相形见绌。

事实上，去年江苏热点城市楼市调控收紧政策密集出台。如，新房房价连涨57个月的徐州市，去年10月就从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策。去年南通GDP增长4.7%，增速全省居首，楼市也堪称火热，今年南通市政府工作报告中就明确提出要坚持“房住不炒”，而该市2020年政府工作报告除提出坚持“房住不炒”外，还特别指出要“控制房价上涨趋势”。

江苏城镇化率低于全球高收入经济体81.3%的平均数，房地产行业随着经济发展还有一定成长空间，尤其是中心城市楼市应有不错的前景。省统计局分析报告这样展望：我省正处于多个国家重大战略叠加实施机遇期，交通、教育、医疗等利好，推进城市能级不断提升，为房地产市场进一步发展创造了有利环境；改善型需求的增加，为房地产开发企业提供了新一轮的发展机遇，在地段、配套、品质、规划等方面胜出的“好房子”依旧备受客户青睐。

显然，楼市调控需要在维护房地产行业健康发展，与摁住房价非理性上涨冲动、满足群众住房条件改善性需求之间精准拿捏。而解决大城市新市民、困难群众等住房突出问题，还需政府在有效增加保障房、保障性租赁住房和共有产权住房等方面继续挥出“重拳”。

□ 本报记者 吉 强