疫情倒逼,南京“失管”老小区能否迎新生?

2020年07月28日19:50  来源:交汇点新闻
 
原标题:疫情倒逼,“失管”老小区能否迎新生?

今年以来,为了应对疫情防控,一批处于“自管”状态的老旧小区负担繁重,门禁、环卫管理等难题由社区充当临时“救火队”解决,各方都处于高负荷状态。不少老旧小区陆续开始由政府“托底”物业接管,还有一些成立“新自管”管委会。

连日来,记者走访多家曾经“失管”的老旧小区,看他们如何在厘清责任、问题交接、先服务后付费等探索中阵痛磨合,努力争取管理新转机。

厘清责任,试点先服务后收费

疫情防控形势对老旧小区管理是一场新挑战。记者调查发现,在南京,不少老旧小区长期以来由居民自管,有的收费不高,每月0.1-0.2元/平方米;有的甚至不收费,小区内停车费所得用来支付门卫、绿化工人的工资。粗放式的管理,导致很多问题得不到解决,居民只好找社区,或打12345投诉,最终责任还是落到社区。

而1万多人的社区,往往只配备10多名社工,无论是疫情前后,本就繁忙的社区工作,还会因处理车位纠纷、清理小广告、打扫卫生死角等变得更加忙碌。

为此,南京市栖霞区、建邺区、江宁区等陆续出台老小区物业“托底”政策,国资主导、党建引领、公益优先,承担被市场弃管小区的托底责任。栖霞区9个街道均成立物业公司,托管全区153个老旧小区和59个保障房小区,覆盖全区住宅小区总数的70%。建邺区要求入驻物业公司先和小区签订合约,试点服务,再看情况收费。南京市物业办相关负责人表示,一些老旧小区的管理暂时仍需政府“托底”。

记者走访时发现,很多“失管”老旧小区曾经多次引进过物业,但都因种种原因最终选择退出。位于南湖片区的健园社区物业费收缴率目前只有30%-40%。沿河社区今年5月移交物业公司,此前一半小区由居民自管,一半由物业公司管,移交前自管物业费缴费率只有20%。

“老小区老年人居多,对服务付费的认可度普遍不强。”健园社区主任李素容介绍,上世纪90年代,南湖片区商品房逐渐建成,近30年来他们也有引进物业公司。收费低的小物业,缺经验、缺经费,服务效果差强人意。而“散装老小区”管理难度大,大公司报价高,居民又不愿意。

李素容坦言,物业入驻,新旧模式更迭,仍有两大观念需要转变:一是厘清责任,虽然都是为居民服务,但哪些是物业服务范畴,哪些是社区自治责任,得分分清;二是要让居民接受“购买服务”的理念,良性循环才能让物业真正扎根。为此,政府“托底”物业进驻后,实行先服务后缴费的模式,疫情期间,大家已经看到了一些管理成效,后续收费情况有待观察。

妥善交接,遗留问题待磨合

无物业老旧小区在移交物业公司后,还有“存量”问题需要多方共解,比如南湖片区的沿河社区自行车、电动车车棚住人问题,存在消防安全隐患。社区负责人表示,车棚将逐步由物业提供的智能化设施接管,不再需要人力看管。但住在车棚里的大多是困难居民,比如陈华阿姨,一个月退休金只有1000多元,家里还有残疾人,看车棚的微薄收入能贴补家用。

社区在物业进驻前后一直在“吹风”,宣传车棚住人的危险性,对离开无去向、生活困难的居民,提前帮他们找好出路。虽然困难重重,但沿河社区已成功劝说2户人家搬走,还有5户需要清理。

类似问题还有不少。小区自管时期的门卫由社区聘请居民担任。“有的老居民干了十几年,确实有情绪。”文体社区主任高李秀表示,他们期盼早点解决遗留问题,早点移交,特别是疫情常态化防控要求很高,移交对社区和居民是一种减负,管理也将更为规范。

有些问题可移交,也有一些暂时难解。健园社区居民马和祥说,大家都对物业入驻抱有期待,但老小区楼龄老化维修排险报修多、无地下车库、管道堵塞水电故障多等硬件环境改观难。当居民感觉变化不大时,就不肯缴费,想借此约束物业。如果物业以“你不交费,我就不管”的心态应对,就容易重回老路,“这些问题还需要磨合”。

答好“选择题”,适合的才是最好的

看似怪圈的老小区物管难题,除了政府“托底”,还有什么突破口?记者在南京新街口采访时得知,龙王庙社区在引进物业碰壁后,开始尝试“新自管”模式。

龙王庙社区虽然只有0.4平方公里,却居住了4700户18000多居民,分布在40多个院落,地狭人稠,是南京主城核心区内一个典型的老旧社区。社区内的外贸公寓有一个相对完整的院子,共计5栋楼,小区开发商自带物业,却因管理成本过高而撤出。

在社区帮助下,居民决定“自管”,选出“红色管家”管委会,每月向管委会缴纳0.5元/平方米的物业费。“红色管家”一般由小区内刚退休和一部分在职的居民组成,党员骨干占比大,由社区基层党建联盟指导工作。这些年来,大事小情都由“红色管家”负责。“随着认可度的提升,外贸公寓小区的物业费收缴率达99%。”龙王庙社区党委书记徐水兰自豪地说。

外贸公寓小区试水后,“红色管家”在秦淮区陆续铺开。根据小区规模,“红色管家”团队一般5-9人组成,收费标准也不一。如今,社区内普遍更换了大门,采用智能门禁,费用也由“红色管家”和居民商讨分摊。疫情期间,“红色管家”经受住了考验,牢牢守住了家园。

“老旧小区物业管理不能一刀切,要因地制宜。”建邺区现代社区研究院公益项目督导赵东曙表示,物业“选择题”,没有标准答案,适合自己的才是最好的。“比如南苑街道正酝酿社区和物业公司的交叉任职,责任互担不扯皮,居民志愿者、居民领袖、楼栋长、社区网格员等与小区管委会交织互动,建立自管网络,共同消灭治理死角。”赵东曙说。

(责编:唐璐璐、张鑫)

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