9月28日，江蘇省十四屆人大常委會第二十五次會議審議了《江蘇省城市更新條例（草案）》。據《新華日報》報道，這是江蘇省首次為城市更新立法，不僅回應老舊小區怎麼改、危舊住房能否重建、錢從哪裡來、居民怎麼參與等群眾關切的問題，而且明確支持城鎮老舊住房自主更新，並給出具體操作辦法。

先“體檢”，再“開方”更新

目前，國家尚未出台城市更新專門立法，其他相關法律頒布施行較早，難以適應城市更新復雜的現實需求。江蘇省率先明確城市更新涵蓋的范圍，界定這是在城鎮開發邊界內存量空間開展的形態優化、功能品質提升、產業轉型升級等建設治理活動，既有建筑改造利用、老舊小區整治改造、完整社區建設，老舊街區、老舊廠區、城中村更新改造，以及管網改造、生態修復、歷史文化保護傳承，都囊括其中。

江蘇省城鎮化率已達76.2%，進入城市發展存量提質增效為主的階段，群眾對改善居住環境、補齊公共服務短板、提升城市功能品質充滿期待。江蘇省人大環資城建委調研顯示，城市更新在規劃管控、產權歸集、用地保障、投資融資、行政審批等方面仍存在不少難點堵點。受省政府委托作立法說明的江蘇省住建廳副廳長金文也表示，當前全省城市更新實踐已取得階段性成果，迫切需要通過地方立法將實踐經驗、改革創新成果上升為制度規范。

草案確立“城市體檢—專項規劃—片區策劃—年度計劃”規劃實施體系，規定江蘇省設區市、縣（市、區）政府應當定期組織城市體檢，查找城市建設、發展和治理等方面的問題，並將體檢結果作為編制更新計劃的重要依據。草案還要求，哪裡“病”得重，就先治哪裡，存在重大安全隱患、市政基礎設施和公共服務設施薄弱、嚴重影響歷史風貌等區域，應當優先納入年度實施計劃。

自主更新，簽約比例高的優先支持

對群眾最關心的老舊小區如何改的問題，草案明確：應當完善停車、充電、消防等設施，支持有條件的樓棟加裝或者更新電梯﹔完整社區建設要結合生育友好、青年發展、養老助殘等需求，統籌完善社區基本公共服務設施、便民商業服務設施和公共活動場地。

城鎮老舊住房自主更新也有了制度安排。江蘇省立法鼓勵物業權利人通過拆改結合、拆除重建等方式，對建成年代早、建設標准低、配套設施差的老舊住房進行自主更新。這種自主更新應當經業主依法表決。對不同意實施的業主，應當與其充分協商，保障其知情權、參與權﹔協商不成的，可以依法通過收購、置換等方式處理。

草案還規定，項目涉及公共利益、公共安全的，縣（市、區）政府可以依法實施征收。以拆除重建方式實施自主更新，簽約比例達到95%以上的，縣（市、區）政府應當優先支持，在對周邊不產生負面影響的前提下，可以通過適當調整容積率、新增建筑面積、增配服務設施等方式推動更新意向達成。

審議中，江蘇省人大環資城建委認為，老舊住房自主更新是城市更新的重要方式，應當予以鼓勵和支持，故建議將簽約比例放寬至90%，推動地方政府兼顧公平與效率，促進更新意向達成。

草案鼓勵有條件的地區探索利用住房公積金、住宅專項維修資金，支持危險房屋改造、老舊住房自主更新、老舊小區整治改造、電梯加裝更換等項目。

城市更新投入大、周期長。草案明確鼓勵經營主體通過投資、建設、運營等方式參與，保障其平等法律地位、市場機會和發展權利，在審批上推行容缺受理、告知承諾、並聯辦理、聯合驗收，並設容錯免責機制。

家園怎麼改，居民更有話語權

完善公眾參與機制是做好城市更新工作的重要原則和基礎。為此，草案給群眾設計了幾個“硬抓手”。

想更新，可以自行申報“挂號”。全省建立城市更新項目庫，常態申報、動態調整，物業權利人申報的項目與規劃確定的項目一樣可以入庫。對“誰來干”，居民可以經由表決決定，涉及多個物業權利人的項目，協商一致后共同確定實施主體﹔協商不成、涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定。

關系居民切身利益，要先過同意關。草案要求，項目無法達到日照間距、建筑密度、停車配建等標准的，在保障公共安全並依法征得利害關系人同意的前提下，才能按照不低於現狀的標准適應性優化。編制專項規劃、片區策劃應當公開征求意見。江蘇省人大環資城建委還建議，涉及重大公共利益或者存在重大意見分歧的，應當組織聽証。

對可能發生的矛盾，草案要求建立健全社會風險評估、利益協調和矛盾化解處置機制，依托12345熱線歸集研判群眾訴求，並建立投訴舉報制度，公開渠道、依法處理。

權益保障中，如何兼顧承租人利益是個現實問題。江蘇省人大環資城建委建議，借鑒北京等地經驗，明確歸集公有房屋承租權時，產權單位應當妥善安置承租人，可以採取租賃置換、產權置換等房屋置換方式，或者採取貨幣補償方式予以安置補償﹔同時建議建立城市更新項目質量安全管理制度，保障人民群眾生命財產安全。