原題：禁止捆綁收費、規范公共收益管理，南京印發住宅小區物業服務合同示范文本

5月13日，南京市住房保障和房產局發布《南京市住宅小區物業服務合同（示范文本）》，對物業服務內容、標准、費用、資金管理、公共收益等細節作出系統規定。該文件明確禁止捆綁收費、規范公共收益管理，對提升住宅小區物業服務品質具有重要意義。

新華日報·交匯點記者了解到，此前南京市沒有針對住宅小區的物業服務合同示范文本，實踐中多參照2018年江蘇省有關部門聯合發布的《江蘇省住宅物業委托服務合同（示范文本）》。此次由市住房保障和房產局自主起草並正式印發的本市合同范本，更加貼合本地實際，填補了物業管理合同體系的空白。

示范文本明確了物業公司的行為邊界，禁止捆綁收費並嚴格保護業主信息。合同明確：“未經業主大會同意，物業服務企業不得將物業費、汽車停放費、公共能耗費等捆綁收費。”同時，物業公司對業主信息和資料負有保密義務，“未經業主同意不得對任何第三方泄露或擅自使用，但因政府監管要求、司法程序調取等法定情形的除外”。在業主義務方面，業主須按時繳納物業費、汽車停放費、公共能耗費等合同約定的費用，履行生活垃圾分類投放主體職責，並遵守消防安全規定，“按照要求停放電動自行車及充電，不得攜帶電動自行車或蓄電池進入住宅電梯或戶內，自主清理樓道雜物”。

在常規服務之外，示范文本首次增設了特約服務、外牆維護和科技住宅系統維護三項選擇性條款。 常規服務涵蓋物業共用部位維護、共用設施設備運行、保潔綠化、秩序協助、裝飾裝修管理等。在此基礎上，雙方可根據小區實際情況另行約定三項可選服務：特約服務方面，物業公司可根據業主需求開展保潔、家政、維修、社區養老等額外服務，但須明碼標價並向全體業主公示，價格變動時及時告知。外牆維護方面，若委托物業公司管理建筑幕牆或外牆，須另行簽訂協議，明確檢修內容、費用和責任，並按照《南京市建筑幕牆維護檢修管理辦法》執行。科技住宅系統維護方面，涉及恆溫恆濕等科技系統的維護，須單獨約定系統歸屬、維護費用分攤標准和技術要求。

針對業主普遍關心的公共收益問題，示范文本明確要求專戶管理、全程透明。公共收益的來源包括利用共有道路或場地收取的停車費、電梯及外牆廣告收入、團購進場費等。合同規定：“公共收益由代為管理，專戶存取”，並明確代管主體為業主委員會或物業公司按約定執行。收益使用范圍包括：補充住宅專項維修資金（按約定比例每季度交存）﹔支付物業公司服務之外的中修、大修、更新、改造費用及專項財產保險﹔業主大會會議開支、業主自治組織成員補貼、專職工作人員薪酬﹔物業管理相關的評估、審計費用。物業公司應當定期在物業管理區域內顯著位置公示公共收益收支情況，並通過APP、微信公眾號等方式線上同步公開，業主有異議的，物業公司應當予以答復。

為防止物業公司“降標運營”，示范文本引入了第三方評估機制，服務質量不達標可解約。 合同明確，若雙方對服務質量產生爭議，“由甲乙雙方共同委托第三方評估機構進行認定”。評估結論顯示物業服務等級低於合同約定標准的，“可作為物業費調價或解聘的依據”，評估費用由乙方（物業公司）承擔﹔若服務質量符合約定標准，評估費用則由甲方（業主大會）承擔。業主大會據此有權解除合同並要求物業公司承擔違約責任。

合同簽訂的程序要求得到明確，業主表決有據可依。 示范文本強調，物業服務合同“應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決”。其中，涉及改建重建附屬設施、改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動、籌集維修資金等重大事項，“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”﹔其他約定事項，“應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”。

合同解除與糾紛解決機制更加完善。 示范文本對合同的解除情形作出了明確規定。除雙方協商一致解除外，“業主依法共同決定解聘乙方的，可以解除本合同”﹔若服務質量經第三方評估低於約定標准，甲方也可解除合同並要求乙方承擔違約責任。合同履行中發生爭議的，“可以協商解決，也可以申請物業所在地人民調解委員會、街道辦事處（鎮人民政府）調解，或委托市物業管理行業協會調解”﹔協商、調解不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。（劉霞）

來源：交匯點新聞