江蘇南京新街口，36歲“高齡”的佳匯大廈正經歷一次“新生”：寧德時代全資子公司——時代電服注冊於此，鏈上企業迪爾出行入駐辦公……以這裡為原點，企業換電業務版圖正在鋪開。

“去年，以寧德時代換電生態江蘇區域產業鏈項目等為代表，玄武區高能級項目實現歷史性突破。”近日，南京玄武區招商引資“提質增效年”推進大會披露，2025年，玄武招引優質項目117個，完成全年目標的106.1%﹔獲評市級高能級項目9個，是2024年入選數的3倍。

近年來，南京將高能級項目招引作為重點，聚焦主體能級高、投資體量大、產業帶動強的項目。面對新一輪城市競爭，當新城新區憑借空間優勢和政策紅利，成為一眾優質項目落地的“優選項”，老城玄武何以逆勢突圍，接連斬獲高能級項目？當招商不再拼“真金白銀”，老城區能拼什麼？

佳匯大廈光伏車棚。人民網記者 常雨薇攝

載體煥新，激活產業空間

“中華第一商圈”的黃金招牌下，南京新街口亦有成長煩惱：作為街道自管自營的樓宇，佳匯大廈長期面臨業態老化、能耗高企的困境，近三年平均空置率超過50%。常規的“刷牆換燈”式改造，顯然無法破解其發展瓶頸。

轉機出現在一次海外招商活動中。新街口街道黨工委書記史慶鋒注意到，碳中和背景下，外企總部選址會將“樓宇綠色認証”作為重要考量，這與玄武發力“江蘇省綠色低碳服務業集聚區”的方向不謀而合。

煥新思路逐漸成形：與其跟風做普通的樓宇翻新，不如圍繞綠色低碳做深度改造，打造老城低碳轉型的樣板。

光伏車棚、能量回饋電梯、外牆保溫系統……一系列技術植入，讓這棟老樓在煥新歸來時，交出了一份亮眼的“低碳成績單”：光伏車棚預計年發電約2.2萬千瓦時，年減碳約13噸﹔能量回饋電梯可降耗30%至45%﹔外牆保溫系統讓空調能耗降低約30%。

史慶鋒更看重另一項變化：龍頭寧德時代引領，一批鏈上企業正在這棟老樓加速集聚。“物理更新不是目的，‘黃金地’要爭‘鑽石產出’。”

佳匯大廈的蝶變，是玄武區以載體更新驅動產業升級的生動縮影。老廠房變身科創園，閑置樓宇長成“垂直社區”。增量用地捉襟見肘的玄武，正通過空間重構，推動老城產業能級躍升。

2026年玄武區優化營商環境大會現場。玄萱攝

布局未來，打造產業地標

如果說“綠色改造”是老城在為高能級項目落地“騰籠換鳥”，那江蘇數據交易所的落地，則是一場關於長期主義的故事。

2023年春，徐庄高新區工作人員頻繁往返於南京、上海，每次回來，手裡都多一摞關於臨港跨境數據流動的經驗材料。彼時，旁觀者或許不解：為企業“出海”搭數據平台，既不直接創收，也難見短期成效，圖什麼？

“玄武是軟件業大區，涉軟企業超2000家，產業升級需要新的突破口。”玄武區發改委主任魏超回憶，當時玄武瞄上了一條少有人走的路：數據要素市場化配置改革。這條路，不追求立竿見影的稅收，而是著眼於構筑未來十年的產業基石。

靜水深流，時間給出最好的答案。當年，全國首個“數據跨境流通一體化治理平台”在徐庄建成，“境內治理+跨境流動”的雙軌機制得以構建。同年，江蘇國際數據港挂牌，配套的“數據產業10條”政策和3000萬元扶持資金同步出台，向市場釋放出清晰的產業信號。

磁極一旦形成，引力便隨之而來。科大訊飛來了，中節能大數據來了，江蘇數據交易所、玄武大模型工廠等平台接連落子。一個規模約50億元的數字經濟產業集群，在老城悄然成形。

翻看2025年玄武區高能級項目名錄，既有寧德時代換電生態這樣的“小而美”，也不乏中節能大數據這類協議投資超10億元的“大塊頭”。玄武區投促局相關工作人員介紹，2026年，當地將繼續聚焦“人工智能+”、跨境電商、綠色低碳三大賽道，“以‘國際數碳谷’為引領，還將聚焦碳核算等生產性服務領域。”

玄武區企業綜合服務中心。玄萱攝

服務升級，優化營商環境

產業方向有了，物理空間也有了。但這一次，曾經最趁手的“拼政策”工具，卻不能再用了。

隨著《公平競爭審查條例》等法規的出台，延續多年的“拼政策、拼補貼”的“政策窪地”模式走到了盡頭。真金白銀不能當籌碼，老城還能拼什麼？

2月26日，玄武區企業綜合服務中心揭牌。在這裡，企業從誕生、成長到注銷的全生命周期關鍵節點，都有標准化的服務流程兜底。其核心變革在於，將過去“企業挨個部門跑”的繁瑣流程，轉變為“企服專員協同辦”的陪伴式服務。

“企業辦事最頭疼的跨部門協調，現在由我們內部跑通。”玄武區企業綜合服務中心工作人員程佳佳介紹，這種“受理—協調—反饋—回訪”的閉環，讓企業能心無旁騖謀發展。

服務的升級不止於效率，更在於溫度與廣度。以玄武區推出的“青年人才房票”政策為例，它不僅覆蓋在職人才，更將南京市全日制在校大學生納入保障范圍。即將畢業的大學生，只要在玄武區購買新房，即可申領3萬元至15萬元的購房補貼。

“人才是服務業的根基。老城的功能在疏散，但優質的教育、醫療、養老、文化等公共服務，是短期內搬不走的核心優勢。”這種對人才全周期成長的關懷，正是構筑“近者悅，遠者來”產業生態的關鍵。

“玄武不僅有良好的產業基礎，更有貼心的服務和高效的執行力。”中節能大數據相關負責人道出了企業的心聲。當各地的競爭從明面的“政策優惠”轉向深層的“營商環境”和“創新生態”，誰能提供更穩定、更透明、更有溫度的發展預期，誰就能贏得這場關於未來的競賽。玄武正在從企業的“辦事管家”，變為共同成長的“城市家人”。

在無法外拓的疆域裡，綠色是底色，智慧是引擎，服務是土壤——多重賦能之下，陳舊空間被重新折疊，高密度價值悄然生長。玄武用實踐証明：增量用地或許有限，但空間的想象力是無限的。這場老城新生的實驗，才剛剛開始。