原題：南京5小區推行物管“信托制”改革后面貌一新——

陽光物業，一把鑰匙開兩把鎖

在許多城市小區尤其是老小區，物業管理矛盾多發，物業費收繳率不高，物管雙方經常擰成“死結”，問題出在雙方法律關系不清和物業費使用不明。在既有物管“包干制”模式下，業主繳費卻無從知曉錢款用於何處，物企本是小區聘的“管家”，如今儼然成了“主人”。物業公司也抱怨物業費多年不漲，管理要求卻越來越高。

4月25日，南京市秦淮區朝天宮街道啟動全市首個“陽光信托”物業改革試點，明瓦廊、侯家橋、中興新村等5小區建立“居民共管賬戶”，將物業費使用、公共事務決策交由居民決定，所有收支預算“陽光操作”，物管方按居民要求提供“點單服務”， 運行4個月以來，業主和物管方有事一起商量，資金使用透明，雙方建立互信，小區面貌煥然一新。

引入“信托制”物管改革后的明瓦廊小區。 趙亞玲 攝

從“燴菜”到“點菜”，

物業管理按需服務

8月30日晚6點多，家住新街口明瓦廊小區的劉全花給花草澆水時，見到正在巡場的寶石花物業朝天宮片區負責人穆春偉，親切招呼道：“小穆來啦！”“阿姨，最近小區怎麼樣啊？”“和諧滴很哦，改變看得見！什麼時候再交物業費？我馬上拿出來！” 劉全花爽快地說。

穆春偉是明瓦廊小區物業管家，每天巡查環境衛生、安全管理，處理投訴工單，居民見到他，總招呼他“來家吃飯”。明瓦廊小區建於20世紀80年代，3棟樓、156戶，為節省人工，提高物管“飽和度”，寶石花物業未設駐點機構，而是納入小區所在的朝天宮街道俞家巷片區統一管理，該片區建筑面積14.6萬平方米，配備物管人員13人，明瓦廊小區建筑面積7700平方米，折算下來，分得0.1個管家、0.2個保安、0.2個保潔、0.15個維修工——加起來不足1個完整用工，剛好對應明瓦廊小區採用“信托制”后全年物業費預算5.2萬元，物業公司提10%服務費，其余全用在小區裡。

“物業不駐點，照樣把小區收拾清爽。”對於小區變化，業主王國秋老人觀察得很仔細。明瓦廊小區過去沒有物業管理，巷子外是美食街，人員流動大，小區內垃圾亂扔、共享單車亂停、樓道內貼滿小廣告。寶石花物業接管后， “院子寬了、路燈亮了、沒異味了，管家、保安、保潔員都是‘多面手’‘綜合工’，每天來個幾趟，就把院子、樓棟全搞好了。”

小區環境變好，明瓦廊小區居民物業費收繳率從百分之十幾漲到53%，穆春偉有信心年底可達80%。“原先不繳費，欠的是物業公司的錢。現在不繳費，欠的是大家的錢。”王國秋一語道破其中奧妙，採用“信托制”后，物管會根據服務質量付錢給物業公司，不繳費既對不起物管員工，也對不起繳費的街坊鄰居。

位於朝天宮西街的中興新村建於90年代，231戶、1.9萬平方米，一直有物業管理，由於小區面積小、物業費低，管家換了好幾批。“換過三四批物業，最長也沒干幾年。”業主、小區議事會成員蔡煜回憶，2021年小區請來正榮物業，大家商議把物業費漲到0.9元/平方米，“與其低價找不靠譜的，不如合理提價換個長久干下去的。”

小區運營4年，物業還是抱怨“不賺錢”，而業主覺得物業費不低了。為彌合分歧、建立互信，中興新村也進行“信托制”改革，雙方都亮出“家底”：小區物業費每年約20萬元，公共收益5萬元﹔物業5名物管人員工資20萬元左右，加上小區運維、物業提成，還是不夠。經過協商，物業減掉1人，團隊執行12小時工作制，小區把停車費從7元/天漲到10元/天，把賬理平了。

如今，中興新村業主打開“鄰立信”小程序，可以查看每一筆收支，物業費繳納、停車費去向、公用水電費支出等一目了然。樓道一周一拖，外場每天一掃，煙頭紙屑都看不到，路面清掃報修后，物業處理反饋和照片實時更新。“以前像‘燴菜’，物業服務什麼，大家也沒留意﹔現在是‘點菜’， 服務條目清清楚楚。”蔡煜說。

明瓦廊小區保潔員在清洗垃圾桶。 趙亞玲 攝

採用自管模式，

尤其需要“陽光監督”

信托制不僅督導物企服務，還監督業委會、物管會運管。在朝天宮街道5個試點小區中，2個採取自管模式，未聘請物業公司，由物管會聘請保安、保潔、維修工等，在物業管理中屬於“其他管理人”范疇，同樣接受業主監督。

“這是小區新換的監控，投資1萬多，從方案公示到付款結賬，每一步都在小程序上寫得清清楚楚！”侯家橋小區物管會主任蘆玲俐介紹，小區是建於1997年的回遷老小區，5棟7層住宅樓，334戶居民在此生活20多年，彼此都很熟悉，一直採用自管模式，“親兄弟也要明算賬，這次加入信托制改革，就是圖個公開透明、明明白白。”

侯家橋小區收支預算中，公共收益包括48個車位、1間門面房出租，以及豐巢櫃租金等，共16.1萬元。開支中，物管會聘請小區退休業主，保潔阿姨也住小區，管委會成員晚上巡邏，3名保安24小時輪班，月薪2200元﹔保潔崗位月薪1400元﹔2名管委會成員每晚巡邏，每月400元補貼，加在一起支出13.44萬元。收支相抵，還剩2.66萬元，和大家商量后，每家發200元——業主沒交物業費，用公共收益就把小區管好了，每家還有分紅。

這一筆筆進項、一項項開支，都列在“鄰立信”小程序裡。原由管委會個人賬戶管理的資金，改為物管會與社區各持一盾的“雙優盾”監管。“以前總有人問錢花哪兒了，現在大家可以看到明細，顧慮少了，支持多了。小區雖老，大家都踏實、舒心，這就是好生活！”蘆玲俐說。

“陽光自管”管出了社區自治、帶來了鄰裡和諧。升州路上“城市之星”是棟11層小高層，連續3家物業公司“撂挑子”，長期處於失管狀態，兩部電梯經常出故障，水電費欠了1萬多元，3樓一家樓道側牆漏水沒人修，業主隻得用管子接到側牆外排水，長流水好多年也沒人管。沒有物企願接手這個“爛攤子”，5名業主代表走上自管之路，眾籌物業費，自聘保潔、保安，完成公區維修和電梯更換……住宅樓面貌煥然一新。

“住宅樓‘活’過來了，靠的是業主的信任、大家的力量，但賬目要捋清楚。”物管會成員周恆說，物管會代表業主決策，少了物企這個“第三方”，更要公開透明，讓大家監督。通過信托制改革，物管會錢賬分開，5個人分工明確，收錢的不管賬，管賬的不收錢，跑腿的有酬勞。物業費0.8元/平方米，加上水泵房出租、換電櫃充電，各項收入7萬元，除去電費、保安保潔費等，還余2萬多元，5名物管成員每人分4000元，算是為大家辦事的“跑腿費”，對此大家都很理解。物業費收繳率100%，有一戶空置戶交齊了4年的物業費。

理順法律關系，

重建互信基礎

“物業‘信托制’，其實是‘酬金制’的一種，即由業主眾籌物業費，設為小區共有基金，以信托方式授權給物業公司或物業管理人並支付酬金。” 江蘇省大樹社區治理創新研究院副理事長王興宏介紹，信托制扭轉了物管雙方的債權關系，改變了物業管理的商業邏輯，不僅解決“錢從哪裡來、怎麼花”的表層問題，更通過法律框架重構物業管理的信任基礎，讓居民從“被動繳費”變為“主動參與”，讓物業從“經營主體”變為“服務受托人”。

深圳、海口和我省的無錫、常州等地，都在推行物管“陽光信托”，提法有信托制、忠信制、信酬制等，都是“酬金制”的一種。王興宏說，南京不是我省首個推行“酬金制”的城市，卻是試點小區種類最全、遇到難題最多的——首批5個試點小區涵蓋老舊封閉小區、零散片區和商品房，既有物管小區，又有失管小區、自管小區，堪稱老舊小區物管的“微型實驗室”。

“有多少錢、辦多少事，花多少錢、享多少服務。” 江蘇寶石花物業副總經理吳順龍說，信托制就像大家一起湊錢吃飯，量入為出、以收定支，根據“家庭條件”確定物管總盤子。2022年，寶石花物業以“大業（生活）服務聯盟”接管朝天宮街道43個老舊小區、零散片區物管，物業費收繳率不高，每年都虧損，便以明瓦廊小區為試點，推行信托制度改革。該小區7700平方米、0.5元/平方米的物業費，納入片區管理，攤銷了人工成本。侯家橋、城市之星推行“陽光自管”，連聘物業的錢都省了。

“從前對立，現在合作﹔從前猜疑，現在信任﹔從前互相推諉，現在共同解決問題。”總結物管信托制前后變化，朝天宮街道物業科科長張思遠認為，陽光物業不僅是一場管理變革，還是一次治理創新，業主和物企、物管會建立互信，一把鑰匙開了兩把鎖。明瓦廊、中興新村業主通過“小程序”感受到，物業公司也不容易，要是大家都不交物業費，小區會重回臟亂差。為此中興新村打算把物業費從0.9元/平方米漲到1.3元/平方米，再增加1名物管員，讓小區環境更優化。

既然“酬金制”這麼好，是不是都應把“包干制”改過來？“那還不至於，但小區屢換物企都不見效時，可以改弦更張，從長遠看，酬金制是改革方向。”王興宏說，包干制在物業前期、小區入住率還很低時，是有積極作用的，但越到后面，弊端日顯。即便是包干制，省和南京市物業管理條例都要求定期公示收支明細，“不獨老小區，成熟小區也需要‘陽光’。”

採取酬金制，物業企業通過服務質量獲取合理報酬（成本費用支出合計的10%—15%），而非從物業費中“摳利潤”，會不會影響其降本增效的積極性？王興宏認為，物業服務是關系千家萬戶的民生行業，酬金比例不能高。但物企手握“業主資源”，可通過開拓物業衍生服務，如物業+養老、物業+外擺、物業+小區更新等，既方便居民，又獲得增值收益，一舉兩得。（劉霞 顧巍鐘 實習生 何千晨 姜威）

來源：新華日報

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